V roce 2021 byl realitní trh v České republice svědkem rekordního počtu prodejů bytů a domů. Avšak rok 2023 přinesl překvapivý obrat, když trh zaznamenal propad na úroveň nejnižší za posledních osm let. Tato analýza se zaměřuje na identifikaci regionů a měst, které prožívají největší změny, a na sledování trendů na trhu s nemovitostmi. 

Prodeje v jednotlivých krajích 

Rok 2023 se do historie zapsal jako období výrazného poklesu prodejů nemovitostí. Celkový počet prodaných bytů dosáhl 55 180 a domů 34 769, což je nejnižší číslo od roku 2015. Meziročně došlo ke snížení prodejů bytů o 9 % a domů o 17 %. V kontrastu k tomu rok 2021 vykazoval rekordní čísla, kdy bylo prodáno 73 605 bytů a 55 941 domů, což představuje nárůst o třetinu bytů a 60 % domů ve srovnání s rokem 2023. 

Jediné regiony, které si udržely stabilitu a nezaznamenaly výrazné propady v počtu prodaných bytů, jsou Praha a Jihomoravský kraj. Pardubický kraj také vykázal pozitivní výsledky, kdy meziročně vzrostl počet prodaných bytů o 23 %. Tento nárůst pravděpodobně kompenzoval extrémně nízký počet prodejů v roce 2022, kdy kraj zaznamenal největší pokles prodejů v celé České republice o více než 35 % ve srovnání s rokem 2021. 

Naopak, situace v oblasti rodinných domů je odlišná, když počet prodaných domů meziročně poklesl ve všech krajích. Největší propad byl zaznamenán právě v Praze, a to o 27 %. 

Praha zaujímá významnou pozici na trhu s byty. Podle nejnovějších statistik se v hlavním městě prodalo 24 % všech bytů v Česku, což je výrazný podíl ve srovnání s pouhými 3,5 % domů. 

Zájem o rekreační nemovitosti klesá 

 Trh s rekreačními objekty zažívá významné výkyvy, což potvrzují nedávná data z Českého úřadu pro zeměměřictví a katastr nemovitostí. Meziročně došlo k poklesu prodeje chat a chalup o 19 %, přičemž největší propad, přesahující třetinu, byl zaznamenán v Královéhradeckém kraji. 

 Tato oblast, proslavená svými malebnými krajinami a turisticky atraktivními lokalitami, jako jsou Krkonoše, zaznamenala největší pokles v prodeji rekreačních nemovitostí. Tento trend lze částečně přičíst vysokým cenám, zejména u rekreačních objektů v těchto lokalitách, které se staly pro mnohé potenciální kupující nedostupné. 

Tato analýza prezentuje počet prodaných bytů a domů na 1000 obyvatel a ukazuje významné regionální rozdíly. Na prvním místě se umístily Milovice s 27,9 prodanými byty na 1000 obyvatel, na druhém Mariánské Lázně s 24,8 a na třetím Karlovy Vary s 20,2. Naopak, Praha, i přestože je ekonomickým a kulturním centrem země, se umístila až na 17. místě. Na opačném konci spektra se nachází Orlová a Rumburk, kde se prodalo méně než 1 byt na 1000 obyvatel. 

Porovnání prodejů bytů dle dispozic. Které z nich jsou nejpopulárnější?

Analýza ukončených nabídek za rok 2023 odhalila dominující dispozice bytů v jednotlivých městech a jejich průměrnou velikost. Abychom získali přehled o poptávce po bytech dle dispozic, využili jsme informace z ukončených inzerátů, neboť katastr nemovitostí nezahrnuje údaje o dispozicích. 

 V Českých Budějovicích, Hradci Králové a Pardubicích převažují byty s dispozicí 3+1, zatímco v Praze a Mladé Boleslavi jsou nejčastěji nabízené byty 2+kk. Data naznačují, že byty s dispozicí 2+1 nebo 2+kk jsou nejžádanější po celém Česku, přičemž tvoří průměrně 44 % všech ukončených nabídek. Tyto údaje naznačují vysokou popularitu dvoupokojových bytů v České republice, ať už jako trvalé bydlení nebo investiční objekty. 

Regionální rozdíly v průměrné velikosti bytů také představují zajímavý faktor. Největší byty s dispozicí 3+kk, s průměrnou velikostí 96 m2, se nacházejí v Karlových Varech, což odráží poptávku po prostornějším a luxusnějším bydlení v této lázeňské destinaci. Naopak, nejmenší byty s dispozicí 3+kk nalezneme v Kladně (69 m2) a Ústí nad Labem (71 m2). Tato data naznačují rozmanitost preferencí a potřeb obyvatel v různých částech České republiky. 

Průměrné realizované ceny podle Českého úřadu pro zeměměřictví a katastr nemovitostí (ČÚZK) poskytují přehled o skutečných prodejích na základě kupních smluv, po odstranění extrémních hodnot. Z těchto dat vyplývá významný rozdíl mezi pěti největšími městy České republiky. V Praze a Brně došlo k nárůstu průměrné ceny bytů o více než 4 %, což svědčí o rostoucí poptávce. 

Naopak, v Plzni došlo k poklesu cen o více než 4 %, zatímco v Ostravě a Olomouci poklesly ceny o více než 9 %. Zajímavým je, že v těchto městech došlo k většímu poklesu absolutní ceny, nikoli ceny za metr čtvereční. Tento fakt naznačuje, že kupující v těchto lokalitách preferují menší byty. 

V Olomouci, kde je pokles cen největší, bylo možné v roce 2022 koupit byt v průměru za 4 184 821 Kč, přičemž cena za metr čtvereční činila 65 377 Kč a průměrná velikost bytu byla 64 m2. V loňském roce průměrná cena bytu klesla o necelých 400 000 Kč na 3 790 510 Kč, přičemž cena za metr čtvereční zůstala téměř nezměněna, konkrétně na 65 079 Kč. To naznačuje, že průměrná velikost bytu klesla na 58 m2. 

Vývoj počtu nabídek od roku 2019 

 Trh s nemovitostmi prošel od roku 2019 významnými změnami, které odrážejí vliv ekonomických faktorů a pandemie COVID-19. V roce 2021 bylo na realitních portálech o 20 % méně nabízených bytů a o 24 % méně domů než v roce 2019. Tento pokles byl primárně způsoben nízkými úrokovými sazbami hypotečních úvěrů.

Zvýšení úrokových sazeb v roce 2022 vedlo k nárůstu počtu nabídek na trhu s nemovitostmi. V současnosti je v mnoha krajích nabízeno více bytů a domů než před pandemií. Výjimkou jsou Praha, Moravskoslezský a Karlovarský kraj, kde se počet nabídek bytů ještě výrazněji nedostal na úroveň před pandemií. 

Realitní trh v Česku prošel v posledních letech výraznými proměnami. Zatímco Praha a Jihomoravský kraj ukázaly odolnost vůči velkým výkyvům, ostatní regiony se potýkaly s menší poptávkou po bytech, domech i rekreačních objektech, což vedlo ke snížení počtu prodejů a k poklesu cen nemovitostí.