Před více než měsícem zrušila Česká národní banka (ČNB) požadavek na dodržování limitu ukazatele DSTI (Debt Service To Income) při schvalování hypoték. Tento ukazatel vyjadřuje poměr mezi měsíčním čistým příjmem žadatele a částkou, kterou musí platit za splátky všech svých úvěrů. Parametr DSTI nezmizel úplně. Tato změna dává bankám více volnosti při podpoře trhu s úvěry, který již delší dobu zažívá pokles.
Některé banky zvýšily své interní limity pro hodnocení žadatelů a více se zaměřují na individuální profil žadatele. Jiné banky však ponechaly vše bez změny. To dává poskytovatelům úvěrů více možností pro různé nabídky, což zvyšuje komplexnost výběru hypotéky pro potenciální žadatele.
DSTI je ukazatel, který vyjadřuje, kolik procent měsíčního příjmu žadatele o hypotéku tvoří celkové měsíční splátky všech jeho úvěrů. Tento ukazatel je jedním z kritérií, kterými banky posuzují schopnost žadatele splácet úvěry. Dříve měla ČNB stanovenou horní hranici DSTI pro hypotéky, kterou všechny banky musely dodržovat. Pro žadatele mladší 36 let platil vyšší limit – 50%, pro starší žadatele limit nižší – 45%. Od 1. července 2023 není žádný povinný horní limit DSTI stanoven, ale ČNB doporučuje limit 40 %. Jak už jsme zmínili výše, banky reagovaly různorodě. Jedna z bank dokonce rozvolnila ukazatel DSTI na 70%.
Tato změna by měla zvýšit dostupnost hypotečních úvěrů. Co to pro nás znamená v praxi? Představme si dva modelové případy rodin. Jedna s celkovým příjmem 50.000 Kč a druhá s příjmem 80.000 Kč. Pokud bychom uvažovali DSTI s hranicí 50%, mohla by maximální splátka rodin dosahovat 25, respektive 40 tisíc korun českých a maximální výše úvěru by byla 4,23 mil. Kč, respektive v případě druhé rodiny 6,77 mil. Kč.
Změna parametru DSTI na 70% má zásadní vliv na maximální výši dostupného úvěru. První rodina by si sáhla na úvěr ve výši 5,93 mil Kč (+1,7 mil Kč), druhá dokonce na 9,49 mil. Kč (+2,72 mil. Kč).
Vše shrnujeme v následující tabulce.
V platnosti zůstávají limity ukazatelů LTV (Loan To Value) a DTI (Debt To Income), které omezují poměr úvěru k hodnotě nemovitosti a maximální úvěr ve vztahu k ročnímu příjmu. Existují různé limity pro mladší a starší žadatele.
Očekává se, že tato změna nebude mít velký vliv na ceny nemovitostí. Oblíbené lokality budou pravděpodobně stagnovat, zatímco méně atraktivní lokality mohou zažít další pokles. Dramatické propadnutí cen se neočekává. Inflace je stále vysoká, reálné příjmy klesají, a dokud se tento trend nezmění, neočekává se výrazné oživení trhu. Snížení sazeb ČNB by mohlo přijít až v příštím roce.
Za OMAP Finanční skupinu, a.s.
Martin
