Některé banky zvýšily své interní limity pro hodnocení žadatelů a více se zaměřují na individuální profil žadatele. Jiné banky však ponechaly vše bez změny. To dává poskytovatelům úvěrů více možností pro různé nabídky, což zvyšuje komplexnost výběru hypotéky pro potenciální žadatele.

DSTI je ukazatel, který vyjadřuje, kolik procent měsíčního příjmu žadatele o hypotéku tvoří celkové měsíční splátky všech jeho úvěrů. Tento ukazatel je jedním z kritérií, kterými banky posuzují schopnost žadatele splácet úvěry. Dříve měla ČNB stanovenou horní hranici DSTI pro hypotéky, kterou všechny banky musely dodržovat. Pro žadatele mladší 36 let platil vyšší limit – 50%, pro starší žadatele limit nižší – 45%. Od 1. července 2023 není žádný povinný horní limit DSTI stanoven, ale ČNB doporučuje limit 40 %. Jak už jsme zmínili výše, banky reagovaly různorodě. Jedna z bank dokonce rozvolnila ukazatel DSTI na 70%.

Tato změna by měla zvýšit dostupnost hypotečních úvěrů. Co to pro nás znamená v praxi? Představme si dva modelové případy rodin. Jedna s celkovým příjmem 50.000 Kč a druhá s příjmem 80.000 Kč. Pokud bychom uvažovali DSTI s hranicí 50%, mohla by maximální splátka rodin dosahovat 25, respektive 40 tisíc korun českých a maximální výše úvěru by byla 4,23 mil. Kč, respektive v případě druhé rodiny 6,77 mil. Kč.

Změna parametru DSTI na 70% má zásadní vliv na maximální výši dostupného úvěru. První rodina by si sáhla na úvěr ve výši 5,93 mil Kč (+1,7 mil Kč), druhá dokonce na 9,49 mil. Kč (+2,72 mil. Kč).

Vše shrnujeme v následující tabulce.

V platnosti zůstávají limity ukazatelů LTV (Loan To Value) a DTI (Debt To Income), které omezují poměr úvěru k hodnotě nemovitosti a maximální úvěr ve vztahu k ročnímu příjmu. Existují různé limity pro mladší a starší žadatele.

Očekává se, že tato změna nebude mít velký vliv na ceny nemovitostí. Oblíbené lokality budou pravděpodobně stagnovat, zatímco méně atraktivní lokality mohou zažít další pokles. Dramatické propadnutí cen se neočekává. Inflace je stále vysoká, reálné příjmy klesají, a dokud se tento trend nezmění, neočekává se výrazné oživení trhu. Snížení sazeb ČNB by mohlo přijít až v příštím roce.

Za OMAP Finanční skupinu, a.s.

Martin 

The post Co je nového pro ty, kteří uvažují o hypotečním úvěru? first appeared on OMAP Finanční skupina, a.s..

Existuje velký rozdíl v hodnocení příjmu zaměstnance a podnikatele (OSVČ). Zaměstnanci to mají v očích banky mnohem jednodušší – své příjmy dokládají potvrzením o příjmu od zaměstnavatele a dodáním výpisů z účtu, kam jim čistá mzda ze zaměstnání přichází. U OSVČ je to složitější. Záleží na mnoha okolnostech samotné podnikatelské činnosti žadatele, na metodice konkrétní banky a také na tom, zda je podnikatel v režimu paušální daně či nikoli. Rozebereme si jednotlivé scénáře a také parametry, na které by klient měl při rozhodování o hypotečním úvěru pamatovat – ideálně s dostatečným časovým předstihem.

S výše nastíněným plánováním se pojí naše následující doporučení.

• Přemýšlejte a připravte se dopředu. Nákup nemovitosti je většinou velkým rozhodnutím, které nebývá impulzivní. Pokud tuto možnost začnete zvažovat, začněte tomu přizpůsobovat své budoucí příjmy a výdaje.
• Zkonzultujte své možnosti s odborníkem

Existuje velký rozdíl v hodnocení příjmu zaměstnance a podnikatele (OSVČ). V tomto článku rozebíráme spoustu proměnných, které rozhodují o úspěšné žádosti či o výši schválené hypotéky. Konzultací s finančním poradcem můžete získat odpovědi na spoustu důležitých otázek a zkušený člověk Vám může pomoci s výše zmíněnou přípravou. Pokud Vám spolupráce bude vyhovovat a vybudujete si vzájemnou důvěru, pomůže Vám také se samotným vyřízením hypotéky – zajistí pro Vás co nejpříznivější podmínky, pomůže Vám najít vhodnou banku pro dosažení požadované výše úvěru a celkově Vám vše usnadní, abyste se mohli věnovat tomu podstatnému = svému podnikání.

Podnikatelé a žádost o hypoteční úvěr

Žádost podnikatelů – fyzických osob – má oproti zaměstnancům mnohá úskalí a jak již bylo řečeno, je třeba se na tento krok důkladně připravit. Základním pravidlem je, že o úvěr může žádat pouze osoba, která dosáhla zisku. Jinými slovy, kdo byl ve svém podnikání za předcházející rok ve ztrátě, tomu úvěr banka neposkytne.

Problémem je výše uznatelného příjmu. U zaměstnance je to jednoduché – částka napsaná na potvrzení o příjmu a podložená výpisy z účtu platí. Banky obecně režim zaměstnání vnímají mnohem vlídněji a považují ho za stabilnější a příjem z něj za jistější. U podnikatelů bohužel rovnice „co si vydělám, to mi uznají“ neplatí. Zpravidla je uznávaná částka mnohem nižší. Rozdíly jsou u jednotlivých předmětů podnikání, u režimu prokazování výdajů i v uznatelnosti příjmu. Správný výběr banky a znalost metodik může být rozdílem mezi úspěchem a neúspěchem při zajištění financování požadovaného záměru.

Prokazování příjmů OSVČ

Základním dokumentem pro doložení příjmu podnikatele je daňové přiznání za jedno až dvě ukončená období. Nejdůležitějším údajem z DP je základ daně. Od jeho výše se odvíjí bankou uznatelný příjem. Zde přichází pro podnikatele rozhodnutí – čím vyšší je základ daně, tím vyšší objem peněz potenciálně klient dostane. Souvisí s tím však vyšší zaplacená daň a odvody na sociální a zdravotní pojištění.

Základ daně vypočteme jednoduše jako rozdíl mezi dosaženým příjmy (ř.101) a výdaji vynaloženými na podnikání (ř.102). Výdaje se liší podle typu činnosti. U některých druhů podnikání jsou výdaje vysoké, a tudíž v daňovém přiznání OSVČ dokládá jejich reálnou výši. Další cestou jsou tzv. paušální výdaje. Pohybují se dle oboru podnikání mezi 30 – 80 % Vašeho obratu.

Podnikatelé optimalizující svá daňová přiznání musí hledat alternativní cestu. Tou může být tzv. obratová hypotéka. Je to ideální možnost pro OSVČ, kteří mají vysoký obrat a zároveň vysoké výdaje – ať už ty skutečné, nebo paušální. Neposkytují ji však všechny banky na českém trhu a souvisí s ní přirážka k úrokové sazbě.

Rozdíly mezi jednotlivými možnostmi jsou obrovské.

Jeden příklad za tisíc slov

Na jednoduchém příkladu si nyní ukážeme, jaký rozdíl dokáže udělat správně vybraná „cestička“. Pro simulaci jsme zvolili OSVČ s obratem 870.000 Kč a paušálními výdaji ve výši 60%.

Z tabulky je patrné, že výběr banky je v tomto případě zcela zásadní. Vidíme, že maximální výše poskytnutého úvěru se liší o více než 2 miliony korun.

Podnikatelé v režimu paušální daně

Od roku 2021 mohou podnikatelé v České republice vstupovat do režimu paušální daně (PD) – pravidla, výhody i nevýhody tohoto režimu si můžete přečíst v našem předchozím článku. Již před oficiálním zavedením paušální daně vyvstala otázka, jak OSVČ budou při žádosti o hypoteční úvěr dokládat své příjmy – v režimu PD totiž odpadá povinnost podávat daňové přiznání, ze kterého se při žádosti podnikatele o úvěr vychází. Opět a zase není přístup bank jednotný. V tomto případě po žadatelích banky mohou chtít daňové přiznání z roku 2020 (pokud klient podnikal), výpisy z podnikatelského účtu (většinou za 6 měsíců zpětně), potvrzení o vstupu do paušálního režimu, výpisy z účtu, ze kterého odcházela paušální platba, evidenci příjmů potvrzenou účetní či prokázání hotovostních plateb s příslušnou fakturací.

Dáme si jeden příklad i u OSVČ s paušální daní. Pro simulaci uvažujme OSVČ s nejvyšší možnou hranicí obratu pro režim paušální daně za rok 2022 – tedy 1.000.000 Kč. Tomuto podnikateli jsou banky schopny maximálně poskytnout úvěr ve výši 3.200.000 Kč s maximání splátkou úvěru 20.000 Kč. Jen pro představu, výše akceptovatelného příjmu u tohoto OSVČ je 50.000 Kč.

Letos již OSVČ s aktivní datovou schránkou podávají svá DP elektronicky. Nejzazší termín podání přiznání za rok 2022 je 2.5.2023.

Pokud máte v úmyslu využít mírného poklesu na trhu nemovitostí, představují tyto dva měsíce poslední šanci, jak se na Váš záměr připravit. Máte zájem o konzultaci Vašich možností? Máte zájem o názor na vhodnost zastavované nemovitosti? Ozvěte se nám.

The post Daňové přiznání jako klíčový faktor pro získání hypotéky u OSVČ first appeared on OMAP Finanční skupina, a.s..

Za současných podmínek trhu je pro běžného občana čím dál tím složitější dosáhnout na spotřebitelský úvěr na bydlení (dále jen hypotéka). Kromě růstu sazeb hraje velmi velkou roli současná mnohdy astronomická cena nemovitostí či uplatňování ukazatelů LTV (poměr hodnoty nemovitosti k výši úvěru), DTI (poměr celkové zadluženosti vůči příjmu) a DSTI (poměr výše splátek úvěrů k příjmu), které po komerčních bankách vyžaduje ČNB. Tyto okolnosti se již silně promítly do množství nově uzavřených úvěrů či do trhu s nemovitostmi. Nadvláda poptávky po nemovitostech skončila a nemovitostí v nabídce realitních kanceláří přibývá a přetrvávají mnohem delší dobu.

Překvapivým, ale je třeba říci ne všemohoucím, řešením by mohl být dávno zapomenutý „poklad“. Najít truhlu zlata by asi také pomohlo, ale na mysli máme produkt stavebního spoření. V šuplíku či kdekoli jinde jej má zhruba 3,2 milionu lidí v ČR.

Produkt stavebního spoření má v současnosti většina lidí zafixovaný jako spořící nástroj – má to také ve svém názvu. Jeho primární smysl však byl a je jiný – zajistit zvýhodněné podmínky při žádosti o úvěr. Součástí smlouvy o stavebním spoření jsou dvě jasně stanovené úrokové sazby – sazba z vkladů a sazba z případného úvěru. Zákonem o stavebním spoření je jasně stanoveno, že sazba z řádného úvěru nesmí přesáhnout sazbu z vkladu o více než o 3 procentní body. V době abnormálně nízkých úrokových sazeb nikoho nezajímala sazba okolo 4 % p.a. Přirozeně. V dnešní době už to však je úplně jiný příběh. Pokud doma najdete nějakou starší smlouvu stavebního spoření, nebylo by na škodu zjistit, zda tímto způsobem nedokážete vyřešit svou aktuální potřebu.

Problémem takto existujících smluv může být zejména nízko nastavená cílová částka. To je hodnota, kterou stanovujeme při uzavření smlouvy o SS jako cíl, kterého chceme dosáhnout. V době, kdy se stavební spoření používalo pouze pro vklady, byl tlak nastavovat cílovou částku nízkou – z ní se totiž vypočítával poplatek za uzavření smlouvy (typicky 1 % z CC). Při optimálním vkladu maximalizujícím výhody státní podpory nám stačila v 6letém horizontu cílová částka ve výši kolem 150 000 Kč – roční vklad 20 000 Kč + státní podpora a úročení. Představuje však také maximální částku, kterou si můžeme tímto způsobem půjčit (a to ještě mínus již nastřádané vklady). Kdo však má dostatečně vysokou cílovou částku, mohl by na oproti trhu zvýhodněný úvěr dosáhnout.

Toto řešení však není všemocné. Existují zásadní rozdíly mezi nastavením hypoték a nezajištěných úvěrů ze SS. Těmi hlavními jsou maximální výše úvěru (u osobního vlastnictví je strop 1 – 1,5 milionu Kč, u družstevních bytů běžně 2 – 2,5 milionu Kč), maximální splatnost úvěru (20–25 let oproti 30 letům hypoték) a samotné splnění podmínek přiklepnutí úvěru ze stavebního spoření. Těmi jsou doba spoření minimálně 2 roky, naspoření minimálně 25-40 % z cílové částky a dosažení dostatečné hodnoty tzv. hodnotícího čísla (jinak parametr ohodnocení, bodové hodnocení atd.).

Ideálním příkladem využití tohoto produktu se jeví rekonstrukce nemovitosti nebo např. nákup moderních technologií k bydlení – tepelných čerpadel či solárních panelů. Můžeme docílit energetické úspory, a navíc za úrokových podmínek, které jsou v současnosti na trhu nedosažitelné.

Máte doma tento potenciální „poklad“ a chtěli byste své možnosti zkonzultovat s odborníky? Ozvěte se nám.

The post Úvěry ze stavebního spoření – zapomenutý poklad v šuplíku first appeared on OMAP Finanční skupina, a.s..

ČNB se vrací k pravidlům, která již v minulosti vytvářela strop pro získávání úvěrů na bydlení. Konkrétně se jedná o parametry LTV, DTI a DSTI. V minulosti byly použity ve formě doporučení, po schválení novely zákona o České národní bance v roce 2021 již mají právně závaznou podobu.

Parametry mají za úkol zajistit, aby byl úvěr přidělen pouze žadatelům, kteří mají dostatečně zdravé finanční zázemí. LTV (loan to value) stanovuje poměr mezi výší poskytnutých peněz a hodnotou zastavené nemovitosti. DTI (debt to income) je parametr, který zastropuje maximální zadluženost oproti čistému příjmu žadatele. DSTI (debt service to income) se pak zaměřuje na poměr výše splátek všech úvěrů a čistého příjmu žadatele.

U ukazatelů bude hrát důležitou roli věk žadatele.

Hodnoty všech tří ukazatelů budou mít rozdílnou podobu pro žadatele do 36 let a nad tuto věkovou hranici. Mladším žadatelům ČNB vychází vstříc trošku více. V kombinaci s ostatními tržními faktory však reálně bude získání úvěru stále mnohem komplikovanější než doposud. Přehledně limity shrnuje následující tabulka:

Banky tedy pro žadatele nad 36 let budou poskytovat finanční zdroje maximálně do 80% odhadnuté hodnoty zastavované nemovitosti (u mladších žadatelů do 90 %). Maximální výše celkového zadlužení bude možná do výše 8,5násobku čistého ročního příjmu žadatelů (pro mladší 36 let je to 9,5násobek). Splátka všech úvěrů nyní nebude moci přesáhnout 45 % čistého měsíčního příjmu (50 % u žadatelů mladších 36 let).

Faktory komplikující získání hypoték v nejbližší budoucnosti

Opětovné zavedení výše uvedených ukazatelů přidává již k tak složité situaci na českém nemovitostním trhu. Po několik měsíců pozorujeme prudké zvyšování úrokových sazeb, které výhledově budou ještě dále růst. Stále rostoucí ceny nemovitostí, ceny stavebního materiálu a práce nutí klienty bank k žádosti o vyšší úvěry – zde jim situaci komplikují výše zmíněné limity ČNB.

Všechny tyto okolnosti vyžadují, aby se lidé přemýšlející o vlastním bydlení více připravili na toto důležité životní rozhodnutí. Tvorba finančních rezerv, stabilita rozpočtu a správná práce s cash flow budou potřebnými kroky k dosažení dostatečné bonity při žádosti o úvěr.

V tomto ohledu je více než předtím smysluplná spolupráce s odborníky jak na úvěry, tak na tvorbu finančních plánů. Nejen s těmito odvětvími Vám mohou pomoci naši poradci.

The post Opětovné zpřísnění podmínek pro hypotéky first appeared on OMAP Finanční skupina, a.s..

Trend růstu úrokových sazeb pozorujeme již velice dlouho a jeho pokračování potvrzuje nejčerstvější zvýšení základních sazeb Českou národní bankou. Mnohým našim klientům jsme v posledních měsících dokázali dopředně jejich sazbu předjednat, ale v situaci blížícího se konce fixace u spotřebitelského úvěru na bydlení se nachází stále nemalá část českých občanů. Jednání s vlastní či cizí bankou o nové sazbě se dá zahájit klidně i 2 roky dopředu, v současné chvíli je však na zvážení, kdy a jestli tyto kroky podniknout.

My Vám bohužel neumíme říci, jaké sazby budou za rok a půl či za dva roky, můžeme však nastínit možnosti, kterých klienti mohou využít pro zmírnění dopadů skokového zvýšení splátky.

Refinancování

Pokud Vás čeká nezbytná rekonstrukce nemovitosti, přešvihli jste rozpočet u výstavby domu nebo potřebujete konsolidovat více závazků do jednoho, cestou je nová hypotéka nebo refinancování/navýšení té stávající. Jistě, vysoké současné úroky nejsou motivační, ale při realizaci Vašeho záměru by neměly být tím rozhodujícím faktorem. Ceny nemovitostí stále rostou, materiál i práce se zdražují = čekání „na lepší časy“ se může minout účinkem. Konsolidací dokážete zmírnit celkový negativní dopad na rodinný rozpočet. Je však důležité si uvědomit, že pro získání nové hypotéky (při refinancování do jiné banky) je třeba splnit požadavky bank na bonitu dle současných pravidel. Tomuto kroku se u Vaší stávající banky vyhnete.

Případné dopředné refinancování k fixaci současného závazku vypadá tak, že dokud tento okamžik nenastane, nic se pro vás nemění. Splácíte stále stejnou výši splátky s vaší současnou sazbou.

Refinancování můžete do plánování rodinného rozpočtu zařadit i v budoucnu. Až dojde k opětovnému poklesu sazeb, zahájíte s bankou vyjednávání o nové sazbě nebo refinancujete závazek za výrazně lepších podmínek jinam. V současné době je odchod do jiné banky mimo fixaci spojen s poplatkem, u většiny bank se však bavíme o stovkách či nižších tisících korun. Další náklady jsou spojeny s nutnými změnami na katastru nemovitostí či s nutností platit odhad ceny nemovitosti. Pokud však sazby půjdou dolů výrazně (např. na 3 %), ušetříme mnohem větší peněžní zdroje na celkovém přeplatku.

Pokud změna banky nepřipadá v úvahu, např. z důvodu nedostatečné bonity, je možné udělat některé kroky, která alespoň zmírní mnohdy těžké dopady zvýšení splátky na rodinný rozpočet.

1. Prodloužení splatnosti hypotéky

V situaci, kdy se nám skokově zvýší splátka např. ze 7 000 Kč na 13 500 Kč, mohlo by to negativně ovlivnit cash-flow. Prodloužení splatnosti u stejně vysokého zůstatku aktuálního úvěru na více let (max. 30 let) sníží splátku, kterou bance každý měsíc zasíláme. Bohužel negativní stránkou tohoto kroku je navýšení přeplatku, který celkově bance za hypotéku zaplatíme. V podstatě si již splacené měsíce a roky odmažeme.

2. Mimořádná splátka hypotéky

Pokud v současné chvíli využíváte spořících či investičních nástrojů, kam odkládáte volné finanční prostředky, můžete této rezervy využít k vložení tzv. mimořádné splátky. Tím dosáhnete snížení celkové dlužné částky, ze které se vypočítává splátka, která bude v důsledku logicky nižší.

3. Tvorba finančního polštáře

Období vysokých sazeb má jednu výhodu – zvyšují se také sazby na spořících či některých investičních nástrojích. Pokud začneme odkládat volné finanční prostředky bokem, můžeme je zhodnotit, a navíc vytvoříme návyk = zvykneme si pracovat s menším objemem peněz, a hlavně si tím nachystáme finanční polštář, ze kterého můžeme v časech vyšších splátek začít čerpat.

Co říci závěrem. Všechny relevantní informace, které nám ekonomika poskytuje, ukazují na to, že nás v nejbližší budoucnosti nečekají příliš veselé časy. Věříme, že jsme Vám poskytli alespoň pár dobrých rad, jak v obtížné situaci se splátkami a rozpočtem pracovat. Ekonomickým cyklům se bohužel nevyhneme. Důležité je správě pracovat penězi, abychom byli co nejlépe připraveni na těžší časy. S těmito kroky Vám umíme pomoci a zároveň nabízíme pomocnou ruku v situacích, kdy již teče do bot a je potřeba ustálit turbulentní období. Nejste v tom sami.

The post Růst splátek úvěrů – možnosti přečkání turbulentní doby first appeared on OMAP Finanční skupina, a.s..